° Cautionnement très encadré
Le recours au cautionnement (caution d’un tiers) qui, jusque-là, pouvait être demandé par tout bailleur et quel que soit le régime de la location (nue, meublée…), est désormais réglementé pour les locations nues. Si, en tant que bailleur, vous avez souscrit une assurance garantissant les obligations locatives, il vous est désormais interdit de demander au locataire la caution d’un tiers. Une exception néanmoins : selon l’interprétation de la FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers), le bailleur qui confie la gestion de son ou ses logements à un administrateur de biens qui s’est assuré au titre du patrimoine qu’il gère (contrats souscrits en « ducroire ») n’est pas assuré personnellement. Ce bailleur peut donc demander une caution au locataire.
En revanche, lorsqu’aucune assurance garantissant le risque locatif n'a été souscrite, le recours à un cautionnement demeure libre pour les bailleurs personnes physiques et assimilés (SCI familiales).
° La quittance
La loi MLLE vient de mettre fin à un éternel bras de fer entre bailleurs et locataires. Bien que plusieurs réponses ministérielles aient précisé que, lorsque le bailleur choisit d’envoyer la quittance par voie postale, les frais correspondants (frais postaux et frais d'agence selon les cas) ne pouvaient être réclamés en sus du loyer au locataire, ces frais d’envoi continuaient à être réclamés à ce dernier.
C’est pourquoi la loi MLLE prévoit désormais que le bailleur est tenu de « transmettre » gratuitement la quittance au locataire qui en fait la demande et lève de cette manière toute ambiguïté.
° Compte bloqué
Jusqu’à présent, la loi prévoyait que le bailleur ne pouvait demander au candidat à la location la « remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus de deux mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du code civil » ; ce qui, a contrario, signifie que le bailleur pouvait demander la remise sur un compte d'une somme au maximum égale à 2 mois de loyer en l'absence de dépôt de garantie ou de garantie autonome.
La modification du montant du dépôt de garantie fixé à un mois maximum depuis le 9 février 2008 a engendré une incohérence. L’application combinée de ces deux textes pouvait conduire le bailleur, qui ne peut plus exiger un dépôt de garantie supérieur à 1 mois de loyer, à demander au locataire de bloquer une somme d'argent pouvant être égale à 2 mois de loyer.
Le texte corrige cette incohérence en prévoyant que la remise sur un compte d’une somme d’argent ne peut excéder un mois de loyer en principal.
° Mention obligatoire de la surface habitable
Grande nouveauté : la loi MLLE oblige à mentionner la surface habitable du bien loué. La notion de surface habitable à mentionner dans les baux d’habitation n’est cependant pas précisée par le texte mais, pour mémoire, le code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable comme « la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres… » (CCH : R.111-2).
En outre, aucune sanction n’est prévue en cas d’absence d’indication de la surface ou de mention d’une surface erronée. A noter : le texte reste muet sur l’application de cette disposition aux baux en cours.
° Restitution du dépôt de garantie
C’est au bailleur qu’incombe l’obligation de restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai de deux mois maximum suivant la restitution des clefs, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues par le locataire. La loi MLLE précise qu’en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux (vente, succession…), la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur et que toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. Le locataire devra donc s’adresser au nouveau propriétaire, à charge pour ce dernier de se retourner contre le vendeur pour lui en demander éventuellement le remboursement, dans le cas où le vendeur et l’acquéreur seraient convenus que le dépôt de garantie restait entre les mains du vendeur.
° Participation du locataire aux travaux d’économies d’énergie
La loi MLLE crée une nouvelle contribution financière en sus du loyer et des charges pouvant être demandée au locataire (du secteur privé ou social) lorsque le bailleur a réalisé dans le logement loué, ou dans les parties communes de l’immeuble, des travaux d’économies d’énergie. À condition que ces travaux bénéficient directement au locataire, l'idée de la loi étant une stratégie gagnant-gagnant (le locataire verse au bailleur une partie de l'économie d'énergie permise par ces travaux). Cette participation financière est indiquée sur l’avis d’échéance et la quittance remise au locataire est doublement limitée : dans sa durée (elle ne pourra plus être versée au-delà de quinze années) et dans son montant, qui est fixe et non révisable (elle ne peut être supérieure à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée).
Les conditions d’application de cette participation seront précisées dans un décret.
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