Le fonctionnement des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) est simple : ces sociétés achètent, avec les apports des associés, des biens immobiliers qu’elles donnent en location. Puis elles reversent à ces associés les loyers, après avoir payé les frais. Depuis plusieurs années, les parts de SCPI sont considérées comme un bon placement. Il faut dire qu’avec un rendement toujours supérieur à 4 %, elles soutiennent la comparaison avec les placements financiers ou l’assurance-vie. Mais avec la crise sanitaire et économique que nous traversons et tous les changements qu’elle entraîne, est-ce toujours le cas ? Indiquons tout de suite que les avis sont très partagés… C’est pourquoi nous vous donnons des éléments de réflexion pour que vous puissiez vous faire votre propre opinion.
Les avantages de ce placement
Pour apprécier l’intérêt d’un investissement dans une SCPI, on peut le comparer soit avec un investissement immobilier direct, soit avec un placement financier ou une assurance-vie.
L’accessibilité
L’investissement dans une SCPI est, bien entendu, beaucoup plus souple que l’achat direct d’un bien immobilier. Vous pouvez proportionner votre engagement à vos possibilités financières, le prix des parts démarrant à quelques centaines d’euros. Et vous pouvez ultérieurement accroître progressivement votre investissement.
La diversification
Elle peut se faire à deux niveaux. Tout d’abord au niveau de la SCPI qui diversifie généralement ses achats de biens immobiliers, que ce soit dans la nature des biens (bureaux, commerces, entrepôts, etc.) que dans leur situation géographique.
Mais vous avez intérêt à diversifier vous-même les SCPI dans lesquelles vous investissez. Il y a sur le marché un large choix de sociétés qui peuvent répondre à vos besoins en matière patrimoniale ou fiscale.
La mutualisation des risques
Conséquence de la diversification : les risques pris par les SCPI sont répartis entre les différents biens immobiliers détenus par la société.
Les inconvénients de la formule
Le manque de liquidité
Comparé à un placement financier, l’investissement dans une SCPI souffre d’un manque de liquidité important. Il faut en effet attendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois pour pouvoir céder une part de SCPI. Sauf bien entendu, si l’on baisse énormément le prix de la part ! Les sociétés de gestion ne sont pas obligées de racheter les parts de leur SCPI, elles s’engagent simplement à vous trouver un acquéreur pour les parts que vous souhaitez vendre, sans vous garantir un délai de cession.
Comparé à un investissement immobilier direct, la liquidité est à peine plus grande : si vous mettez un studio en vente à un prix raisonnable à Paris ou en région parisienne, vous êtes pratiquement certain d’en percevoir le prix au bout de quatre mois !
Les aléas du marché immobilier
La valeur de vos parts de SCPI est soumise aux fluctuations du marché immobilier. Ces fluctuations peuvent être importantes actuellement. Si nous prenons l’exemple du marché des bureaux, le développement du télétravail risque d’entraîner une baisse de la valeur de ces bureaux et une diminution du nombre de locataires. À l’inverse, le développement du e-commerce va entraîner une demande accrue en entrepôts et en biens de logistique. La diversification des investissements opérés par les gérants de SCPI et par vous-même s’impose donc plus que jamais.
Une fiscalité plus lourde
Les revenus des parts de SCPI sont taxés de la même façon que les biens immobiliers détenus directement. C'est-à-dire qu’ils sont beaucoup plus imposés que les revenus des placements financiers. Et nous ne parlons même pas de l’assurance-vie !
Si vous êtes imposé dans une tranche maximale de 41 %, vos revenus de SCPI seront taxés à 58,20 % (41 % d’impôt sur le revenu et 17,20 % de prélèvements sociaux). Au lieu de 30 % pour les placements financiers (la flat tax).
La différence est impressionnante et elle relativise sérieusement le rendement annoncé des parts de SCPI. D’autant que la valeur de ces parts entre dans la base taxable de l’IFI…
Des frais à l'acquisition
Parmi les frais générés par les SCPI, les plus dérangeants sont les droits d’entrée, qui sont prélevés en une seule fois lors de l’acquisition des parts et qui s’élèvent en moyenne à 10 % de l’investissement. Ce qui oblige, pour ne pas trop impacter le rendement, à conserver ses parts pendant au moins huit ans. C’est effectivement la durée minimale d’investissement conseillée dans une SCPI. Mais il vaut mieux ne pas être obligé de vendre ses parts plus tôt !
Les gérants prélèvent également des frais de gestion, mais, heureusement, avant de verser (mensuellement ou trimestriellement) les revenus annoncés.
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